住房问题关乎发展，也关乎民生。12月6日， 中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作 。会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

与之前相比，本次政治局会议关于房地产的表述相对温和。中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强在接受媒体采访时表示，会议表述的转变释放了更加积极的政策信号，但政策基调不会发生急转弯式的改变，可能会根据房地产市场的具体情况进行微调。

中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔认为“房住不炒”是中央长期坚持的一个总体导向和要求，部分关于房地产调控将全面放松的观点系误读。

保障性住房建设的重点在哪里？

王业强指出，目前我国房地产体系包括住房市场体系和住房保障体系两部分内容，住房的“保民生”功能越发显著，大力推进保障性住房建设是住房制度改革的方向，也是国家住房政策的重点，而保障性住房建设政策的重要着力点即为保障性租赁住房。公租房由政府出资建设，申请限制条件多，兼顾人群少，而具备产权保障的共有产权房推广压力相对较大。相较而言，保障性租赁住房需要多主体投资，多渠道供给，充分发挥市场机制作用，适用范围广，推广动力大，能更好解决新市民、青年人等城市“夹心层”住房难题。明年更多城市会结合本地实际差异化推进保障性租赁住房建设，另外，也可能会根据实际情况对保障性租赁住房政策和制度进行完善。

卢华翔表示，预计明后年推进保障性租赁住房建设的工作重点为落地实施，后期也可能会一些政策跟进。

住房需求是否合理的界限在哪里？

卢华翔认为 ：”支持商品房市场更好满足购房者合理‘自住’住房需求”的提法更加准确，现阶段首套住房、改善性住房、养老住房等都应属于合理的住房需求范畴。“在国家层面对购房者合理自住住房需求进行合理政策支持，也符合‘十四五’期间提升住房居住品质，满足人民美好居住需要等政策导向。合理的住房需求的内涵和标准处于动态变化之中，目前对住房需求“合理”与否并未有明确标准。未来在实施操作过程中，各城市可能会根据当地房地产市场发展的情况确定不同的标准。

王业强则表示，提出支持“合理的住房需求”是为了与“投机炒房”相区别，也期待后续在政策上有具体的认定标准推出，比如对面积、套数（尤其是套数）进行规定，并将贷款比例、贷款利率与之挂钩。

房地产住房建设发展方向在哪里？

王业强认为房地产政策的提出要符合实际，目前房地产整体处于低谷时期，行业压力和风险较大，在这样的背景下提“平稳”有些不合时宜。本次会议提出促进房地产业健康发展和良性循环，释放了一种更加积极的政策信号。后续地方政府可能会因城施策适度对落户、税收等政策进行微调，“如果市场好，调控可能会相对紧一点，反之则相对宽松一点”。“良性循环”是一个比较新的提法。这次“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重，是一个单向的循环，亦即资金单向流动，未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次会议关于房地产“良性循环”的表述，意味着现在房地产循环可能不畅，包括供地循环、开发建设循环、新房循环、二手房循环在内，房地产链条循环不畅通，导致房地产下行明显，拖累经济增长。政策开始从整个循环链条的各个环节进行疏通，包括调整土地出让的政策，降低拿地门槛，增加开发贷款投放力度，重启并购贷款，降低二手房交易成本。其中最重要的是增加资金润滑剂对循环链条的疏通。具体而言，明年在促进房地产健康发展和良性循环方面，可能会有一些政策推出，如按揭贷款政策和开发贷的正常化，加强监管预售资金的同时优化使用，增加对保障性租赁住房的支持。

保障性住房建设的重中之重

推进保障性住房建设是持续改善民生的重要内容，有助于加快补齐住房租赁短板，提升民众获得感。我国住房保障体系已经完成顶层设计，主体包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。其中，重在解决大城市住房突出问题，缓解新市民、青年人住房困难的保障性租赁住房是新发展阶段保障性住房工作的重中之重。2021年，全国40个城市计划筹集保障性租赁住房93.6万套，截至10月底，全年任务已经完成82.2%。从多地公布的“十四五”住房发展规划看，保障性住房特别是保障性租赁住房建设将持续推进。对于地方政府而言，应切实把保障性住房建设的相关支持政策落实到位，让广大住房保障居民住得进，更住得好。

今后，将更好满足购房者的合理住房需求。今年以来，我国对银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制，目的在于避免商业银行将过大比例的信贷集中在房地产领域，通俗地讲就是不把鸡蛋装在同一个篮子里。这项管理举措取得积极成效，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。与此同时，也有不少购房者反映，一些城市银行按揭贷款投放周期明显延长，难以满足购买首套房或者改善型住房时的合理购房需求。银保监会负责人近日表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求。可以预计，首套和改善型住房的按揭需求将更好得到满足。

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