北京市石景山区因服务首钢等京西八大厂而设立，作为曾经的老工业区，呈现老厂区多、老房子多、老旧小区多、老龄人口多的“四多”特点。据了解，石景山区现有各类老旧小区177个，建筑面积813万平方米，占全区住宅小区面积的66%。如何提升小区居住品质，解决老旧小区基础设施建设薄弱、小区产权主体复杂、物业管理水平欠佳等问题，成为石景山区高质量发展过程中绕不开的“课题”。

“十四五”以来，按照“一个尊重、五个统筹”的城市工作基本思路以及“四好”建设要求，石景山区落实街区控规、引入社会资本，将老旧小区改造作为城市更新行动重要内容、将“三个革命”作为老旧小区改造的核心内容，着力打造民生改善综合体。

目前，全区108个、552万平方米的老旧小区已实现“应纳尽纳”，188万平方米的老旧小区已完成改造，上下水改造整体实施率近90%，累计完成老楼加梯128部，让更多群众住上好房子、好小区的美好愿景逐步实现。

完善组织机制 为改造保驾护航

石景山区坚持规划先行，高质量编制《石景山区“十四五”时期老旧小区改造规划》，建立“三级联动”“五社共治”的老旧小区改造管理体系。同时，立足“小切口”“微改革”，在规划引领、简化审批、资源整合利用、引入社会资本、老楼加梯等方面建章立制。

全面开展老旧小区体检，建立老旧小区全要素数据库，滚动实施信息共享；完成自行车棚改造后便民业态营业执照办理；上线“老楼加梯”小程序，助力居民加梯“一键申请”，全程“挂图作战”，41部电梯加装实现线上确认；优化红线外管线改造审批流程，各类专业管线施工“只改一次、一次到位”。

鼓励试点创新 拓展市场化路径

石景山区积极拓展市场化改造路径，初步形成“首开经验”和“鲁谷模式”，为北京市探索引入社会资本参与改造提供了有力支撑。

其中，“首开经验”是区政府与市区属国企合作推进的“区企合作”模式。借助企业搭建的投融资平台及建管一体化、专业化优势，以“非经资产管理运营平台+专业施工+专业管理”的全链条运作机制，助力300万平方米的老旧小区改造项目落地实施。

“鲁谷模式”是以属地街道作为实施主体引入社会资本的“街区改造”模式。通过“一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理”，实现了党建引领下工程改造、物业管理和社区治理全方位统筹、融合、提升。

党建引领基层治理 画出最大同心圆

依托“老街坊”议事厅、在职党员“双报到”等市区基层治理品牌，石景山区坚持通过党建引领基层治理，加快物业管理纳入社区治理步伐，实现老旧小区“改得好”，更要“管得好”。

目前，石景山区已实现物业管理、业主委员会（物业管理委员会）、党的组织和工作“三个全覆盖”。通过低效空间再利用、停车收费管理等经营性收益反哺物业管理支出，实现可持续发展。先后出台《石景山区老旧小区服务管理考核奖励办法》《石景山区住宅物业服务项目考核评价工作方案》，政府对物业服务企业的资金支持实现“以奖代补”，老旧小区物业服务收费率由46.27%提升至71%，群众的获得感幸福感安全感稳步提升。

相关负责人表示，石景山区将牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点，打造宜居、韧性、智慧城市，为群众创造高品质生活空间。

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